??回顾改革开放40年，当住宅地产蓬勃发展的时候，它的孪生兄弟商业地产还处于萌芽状态。千禧年来临时，除了北上广这几个经济发达的城市，几乎看不到它的身影。直到2004年，中国才迎来商业地产第一代蓬勃发展，世纪金源购物中心、丽柏广场等第一代商业中心成立，见证了中国商业地产从一枝独秀到百花齐放的历程。此后，商业地产在新世纪里的每一年都给国人带来惊喜。（可参考二条文章《中国地产史记 | 2004年：中国迎来商业地产元年》）
??如今，随着国民消费升级，商业地产不仅仅是商场、购物中心等传统意义上的商业，商业地产不断突破新的边界，商业地产新边界是什么？商业地产未来发展趋势如何？在发展过程中又会遇到哪些难题？......在观点的商业地产年会上，各方大佬用思想为中国商业地产描绘长远图景。
??#商业地产边界#
??随着经济大趋势的变化，科技的发展，商业地产也在经历着不同的改变。现在的商业地产已不再是传统意义上的购物中心或者是社区商业。那么商业地产的边界发展到了哪里？
??中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云从行业、技术、业态等多维度讲述了商业地产的边界。在行业方面，商业地产不是单独的存在。蔡云明确提出文旅商是并进的。当开发商在各地拿地的时候，当谈到房地产的情况下，文化、旅游、健康、养老等产业受到各级政府的欢迎。这些产业所承载的串起来，商业地产得到了长足的发展。在科学技术方面，人工智能、大数据等数字化技术促进商业地产不断创新。还比如，科学技术能搭建不同的生活场景，丰富消费者的体验感。此外，在业态方面，新业态，新物种层出不穷。各种五花八门的业态都进入到商业中心购物中心。如在城市的Mall当中，可以看到多元化的产业，比如说VR、跳楼机、溜冰、冰雪运动等，有些已经达到世界水平。让体验式消费成为目前一个重要的组成部分。
??#商业地产的创新#
??目前，消费者的需求提升，从生活必需品消费升级到了品质和个性化消费。消费结构从单一型向多样型发展，同时实物型的消费向服务型的消费发展......随着消费环境的变化，势必需要商业地产运营商不断创新，创新商业模式、创新产品。
??关于商业模式的创新，香港兴业国际集团租务及管理主管杜一莉从购物中心本身具体运营的角度总结为四个方向，一是品牌的创新，二是体验的创新，三是科技的创新，四是IP的打造。在品牌的创新，人无我有，兴业国际合作运营的上海的兴业太古汇有240家的品牌，其中43家上海首店。在品牌创新的基石上，做一些体验方面和科技方面的创新，强化体验感，打通线上和线下。在IP打造上，满足消费者的精神层面需求，比如承办上海的时装周、上海的秋冬时装周、混界的时装秀等，打造出购物中心时尚的IP。
??新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生认为未来商业的终极目标，应该是物质需求加上我们的精神享受。如何打造未来的商业场景？欧阳捷表示，首先要关注人，什么样的人会到商业里面来？他认为未来重点要关注两类人的方向，第一个是新人种的游戏人生。另一个就是成年人的文化世界。在借助智能的同时，发挥想象力想象未来场景，可以把商业地产玩得更丰富。
??首创钜大的助理总裁符兹栋先生则分享了奥特莱斯的3.0创新。他表示，奥特莱斯进入城市不再是一个单独的奢侈品聚集的商业项目，也会有很多的其它的项目，包括有消费体验的项目，跟传统的奥特莱斯不一样。
??#社区商业运营#
??社区型商业不同于购物中心等，能避开激烈的竞争有着极大的稳定性，但是在稳定的同时往往也会固化运营模式。如何做到自我提升？如何能在有限的客流量情况下加大周边居民在社区型商业消费频次？
??深圳市花样年商业管理公司副总裁兼大华南区域公司副总经理甘永清分享了花样年的运营经验，那就是以人群为主来研究业态。不同的地方的消费的习性不一样，首先要找到各自的痛点和差异性，再根据具体的情况来打造适合周边居民地产品和业态。比如花样年在南京花生唐项目前期把餐饮和目的性消费的比例提到了70%；在拉萨的一个项目把零售做到了85%；在成都的一个项目，避开了零售餐饮而深挖教育。当然，经过了两三年的周期，公司会对它们进行一轮的调整，精细化工作。
??#商业地产里的存量市场#
??关于商业地产里的存量市场运营，莱蒙国际集团副总裁、莱蒙国际集团莱蒙商管公司董事总经理李国华提出，在购物中心这一块的存量机会有两个，一个是在并购方面，第二个在市场方面。在并购方面，莱蒙国际有自己的基金公司，会积极的投资一些购物中心，在投、融、管、退方面，商管公司从定位到管理再到退出，整个过程一般是3—6年，而且回报也不错。
??在市场方面，莱蒙国际就采取二房东的包租模式，把做不下去的传统超市、百货等进行一番改造，然后再出租。李国华介绍说，莱蒙国际在东莞自持的购物中心做了10年，通过硬件和业态的升级改造盘活资产带来增值，从六七十块钱的租金做到了今年的180块钱。还有一些运营了20多年的包租项目通过把旧的物业商改商、工改工，把它改成购物中心和写字楼。这部分莱蒙基本上是2年到4年收回投资成本，投资回报也是非常可观。
??李国华预测，存量资产在未来3—5年还有很好的机会，2019年是这一经济周期的一个低谷，也是存量资产投资、改造、收购、并购的一个最好的年份。
??#商业地产发展趋势#
??商业地产越来越多，未来的增量市场有哪些趋势？益田旅游商业集团总裁刘雅娟总结了三点：第一，资产的持有方和运营方是逐步分离的过程。一方面是在一线城市以及较强二线城市去持有优质的商业资产物业，但同时也在做轻资产的管理合作，从而来扩大规模，这样一种模式也是对存量市场的反应和变化。第二，顺应目前消费升级的趋势，打造核心竞争优势。第三，进行跨界融合，与国际上的融合，与产业、教育等其它板块的融合。
??中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云也指出了商业地产面临十大发展趋势：
??一是，线上线下消费逐渐握手；
??二是，国内消费升级和高质量需求回暖，现在需求高品质的人越来越多。
??三是，消费对象细分化，消费行为时尚化、多元化，同时社群经济得到长足的发展，
??四是，购物中心业态体验化占据功能的主流。
??五是，商业形态出现更加具有独特品质的细分市场。
??六是，商业界、特色小镇和旅游乡镇成为商业地产发展的主要阶段。
??七是，金融手段引入运营机制，金融化保障商业地产未来的发展。
??八是，如果没有金融，没有金融与商业的融合，我们的商业是走不长久的，
??九是，金融手段多元化，开发投资的渠道证券化。
??十是，城镇人口红利等，消费升级带来整个发展。
??#商业地产发展难题#
