榜单解读
2018年年度典型商业地产品牌指数表现突出的企业为万达集团、华润商业和龙湖商业。从榜单上看，万达、华润和龙湖在商业地产发展规模相较其他开发商具有一定的优势，全面表现相对稳定，一直维持在前十。值得关注的是，新城商业凭借杰出的商业布局成为不可小觑的一匹黑马；爱琴海商业更是成为商业地产布局上快速发展的后起之秀，俨然已在商业地产的榜单上站稳脚跟；此外，印力商业也不容忽视，2018年伊始，就凭借联合万科收购凯德20个购物中心打响名头，全年发展稳扎稳打。
数据来源：亿翰智库
一
商业新发展
存量市场活跃，企业持续加码
商业项目收购活跃，新开项目稳定增长
商业项目收购交易活跃，从交易主体的收购行为看，凯德、领展、黑石等外资机构热衷收购一线城市商业项目。
表：2018年部分收并购商业项目
数据来源：亿翰智库
数据统计，2018年全国新开业购物中心（商业体量≥3万平方米）超过500个，总体量超过4500万平方米，与年初的预估开业量对比，实际开业率在50%-60%。从2016年至-2018年的数据看，新增购物中心数量每年稳定增长，商业项目开业体量趋势基本一致，由此可知，商业地产仍保持高位发展。2018年最后一个月，商业项目迎来集中式开业潮，仅万达一家就开出12个月商业项目，由此可以看出，电商发展迅猛，但目前实体商业仍有不可替代之处。
表：2018年部分全国新开业购物中心
数据来源：亿翰智库
商业地产加速进入存量改造时代
购物中心开发周期到来，商业地产加速进入存量改造时代，尤其是一线城市存量商业改造进入规模发展。
以上海为例，2018年的上海新开商业项目中，调整升级、改造的商业项目共有9个，近40万平方米物业完成改造并开业，占总开业量的1/3，包括长风大悦城、世茂广场、悠迈生活广场、三林印象城、第一百货商业中心等，从新开商业引进的品牌来看，首进品牌依然是最大的卖点，且概念店、旗舰店受到极大的重视。
表：2018年部分上海存量商业改造项目
数据来源：亿翰智库
此外，2018年开业的改造项目还有北京的太阳飘亮购物中心、昌发展万科广场；广州的太阳新天地购物中心；深圳深国投广场；南京慕斯荟；福建东百中心、福州东百优品城；陕西渭南吾悦广场等等。
多元化融资渠道助力存量价值释放
截止目前，2018年商业地产的融资获突破性发展，交易所市场发行CMBS项目超过15单，发行规模近300亿元，底层资产类别包括写字楼、购物中心、酒店和长租公寓等。
表：2018年部分商业地产融资案例
数据来源：亿翰智库
目前，REITs及CMBS是监管部门较为鼓励的房地产企业融资产品之一，符合国家经济政策要求，使得房地产投资从传统的重资产、不动产投资转化为证券化、资本化投资，有利于疏导不动产投资需求，减缓商业地产价格非理性波动的冲击，因此，发行CMBS 或类 REITs 系符合国家经济政策及审核要求的融资行为。而与其他融资方式相比，CMBS的优势在于发行价格低、流动性强、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持资产控制权和未来增长潜力、以及资产负债表表外融资等。
二
商业新发展
品牌扩张逐步下沉三四线
三四线城市成购物中心未来新机会
商业地产经历了多年的跑马圈地之后，供大于求和同质化已成突出问题。在一二线城市的购物中心趋于饱和、竞争激烈、成本攀升的形势下，三四线城市已成为商业地产的未来发展的机会，不少着力商业地产的开发商，都陆续开始进入三四线城市，并大举布局，三四线城市逐渐成为商业地产扩张的“蓝海”。
例如，位于榜首的万达集团，2018年共开业49座万达广场，一线城市3座，新一线及二线城市13座，三四线城市33座，占比超67%，由此可以看出，万达集团在稳固一二线城市的同时，早已布局快速下沉三四线城市；
2018年是新城控股发力商业地产的一年，可以作为本年品牌稳定扩张的杰出代表，截止目前，新城商业开出的“吾悦广场”已接近100座，全国布局74个城市，2018年开业19座，其中，“吾悦广场”出现在三、四线城市的频率越来越高，占比达47%，由此可见，新城商业对三、四线城市的青睐；
2018年，脱颖而出的商业地产不可不提爱琴海商业，作为一匹黑马，2018年的年度榜单上跃居第四，截至目前，已布局北京、天津、成都、上海、重庆等40余座城市，其中半数多是布局三、四线城市，遵义爱琴海购物公园、慈溪爱琴海购物公园、丹东凤城爱琴海城市广场、大同爱琴海购物公园等具已开业。
此次印力商业一举杀入榜内，2018年1月，印力联合大股东万科收购凯德20个购物中心，新年伊始便拿下商业地产领域的并购大单，成为业界关注的焦点，此外，由亿翰数据统计，此次印力收购的20个购物中心多数位于三四线城市。
表：2018年印力收购凯德20个购物中心明细
数据来源：亿翰智库
表：2018年印力收购凯德20个购物中心分布城市占比
数据来源：亿翰智库
三四线城市商业“大有可为”因素：
1. 未饱和的市场——三四线城市居民基数大，产品少；
2. 消费能力提升——三四线城市居民收入持续提高；
3. 消费时间充裕——三四线城市居民休闲娱乐时间更多；
总规模4660亿，三四线商业及商住地交易表现活跃
